都 市 更 新 專 區
                     URBAN RENEWAL                     

1.何謂都市更新

對於老舊、危險、品質不佳的房屋,透過拆除重建、整建或維護方式,改善居住環境品質,美化市容,並提升城市形象。目前市場上的都更案件通常以重建方式進行。

2.都市更新的好處

  • 舊屋換新屋:居住環境改善,生活品質提升,房屋價值提高。

  • 確保公共安全:解決巷弄狹小的問題,建築結構、排水系統,以及公共設施都重新規劃,提升居住權益。

  • 容積獎勵:依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,享有建築容積獎勵,增加可建築面積。

  • 稅捐減免:都市更新期間可享有多項稅捐減免,如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。(表一)

  • 權益獲保障:權利變換方式辦理都市更新可保障原所有權人參與分配權利。

  • 維護公共利益:都市更新採多數決議制,多數人同意即可辦理,維護多數人公共利益。

 

(表一)都市更新稅賦減免優惠彙總表

項目 內容 減免%
地價稅 更新期間土地無法使用 免徵
更新期間土地仍可使用 減免50%
更新後二年內 減免50%
房屋稅 更新後二年內 減免50%
土地增值稅 實施權利變換(以土地或建物抵付負擔者) 免徵
分配未達最小分配面積單元改領現金補償者 免徵
依權利變換取得之土地於更新後第一次移轉時 減免40%
不願參加權利變換而領取現金補償者 減免40%
契稅 實施權利變換以土地或建物抵付負擔者 免徵
實施權利變換取得土地或建物 減免40%
依權利變換取得之土地於更新後第一次移轉時 減免40%

3.都市更新的流程

  • 劃定更新地區或單元

  • 都市更新事業概要

  • 都市更新事業計畫

  • 都市更新權利變換計畫

  • 計畫執行

4.都市更新的實施方式

1.「公辦都更」

  • 實施者是中央或直轄市、縣(市)主管機關。

  • 通常可以自行實施或委託都市更新事業機構成為實施者來主導這起都更案。

  • 資金來源為政府機構。

2.「自辦都更」

  • 實施者是擁有土地及合法建築物所有權的「一般民眾」所自行組織。通常分為「自辦(經政府立案後成為合法的都市更新會法人組織)」或「委辦(不組織更新會)」兩種。

  • 通常委託都更事業機構或都更公司、建設公司來主導。

  • 資金來源多半來自銀行借貸或自行籌備。

3.「民辦都更」

  • 實施者是擁有一定比例土地及合法建築物所有權的「建商」。

  • 通常會委託都更事業機構主導。

  • 資金來源為建商本身。

5.都市更新同意門檻

依「都市更新條例」第22、37條規定申請事業概要、事業計畫報核時,應經私有土地與私有建物所有權人及所有權面積之同意,其同意比率如下:

更新地區類型 事業計畫 協議合建或其他化
私有土地及合法建物所有權人 私有土地及合法建物樓地板面積 私有土地及合法建物所有權人 私有土地及合法建物樓地板面積
公辦更新 1/2 1/2
迅行劃定更新地區 1/2 1/2 全體 全部
優先劃定更新地區 3/4 3/4 全體 全部
自行劃定更新單元 4/5 4/5 全體 全部
免計人數化 9/10

6.何謂實施者

都市更新事業的主辦者稱之為「實施者」,依據都市更新條例第3條所稱「實施者」係指依更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說實施者的角色類似建商,負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜。

  • 民間自辦更新:由土地及合法建物所有權人逾七人以上合組更新會或由土地及合法建物所有權人委託更新事業機構(即建設公司、開發公司、信託公司)實施。

  • 公辦更新:政府、都市更新事業機構、或政府同意之機關實施。

7.權利變換和協議合建有何不同

  • 權利變換:權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,更新前後價值的認定是由實施者委由三家鑑價公司估價後評定。

  • 協議合建:協議合建則是要照彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施。其房屋的分配係屬私權約定。

(參考資料來源:都市更新條例)

8.都市更新辦理信託的好處

  • 降低開發風險:信託財產具有獨立性,不與受託人之自有財產或其他信託財產混同,也不會受到原委託人(即原所有權人)債權債務之影響。

  • 產權集中控管:土地移轉給受託人,集中管理可增進都更的實施效率,有信託法保障降低地主風險。

  • 資金一次到位:全案建築融資、投資資金一次到位,依進度撥款,確保資金專款專用,即使建商無法完成建築,建經公司依信託契約啟動續建機制。

  • 專業服務管理:從都市更新、建築設計、資金籌措、營建工程管理到銷售、登記,均委由專業機構負責,創造最高效率開發成果。

  • 財務狀況透明:依信託法規定,受託人須定期向信託人(受益人)報告財務狀況及進度,更新事業財務完全公開透明。

9.都市更新如何保障民眾權益

住戶最擔心的是房子已拆除卻無法重建,另實施者可能因財務問題倒閉。因此都市更新條例設置有監督、檢查、監管及代管機制,主管機關會監控更新案的進行,避免房子蓋不下去的問題,以確保民眾之權益。

  • 監督及檢查:依都市更新條例第55條暨施行細則第26條規定,可依實際需要隨時抽查都更案執行進度,每六個月實施者對於更新案執行情形應提出詳細報告,以利管控。

  • 限期改善:主管機關檢查後如有擅自變更章程(變更事業計畫或權利變換)、業務廢弛、事業及財務計畫有嚴重缺失等事項者,依都市更新條例第56條規定,可要求實施者於期限內提出改善。

  • 監管或代管:未於期限內改善或改善無效者,主管機關可指派適當之機關或人員,依個案情形,適時監管或代管。

  • 接管:實施者如不遵從限期改善、監管、代管等命令時,主管機關得撤銷其更新核准,強制接管,以利處理後續更新執行事宜。

※由於都市更新條例會不定期修正,本網頁內容如果有誤,仍以各法規主管機關之公布資料為準。

都市更新 Q&A

  • 都市更新的推動者稱為實施者,即負責實施都市更新事業之主導者。一般來說實施者的角色類似建商,負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜,而更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦,政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關(構)實施;民間自辦方面,可由地主委託都市更新事業機構(建設公司)或是地主自組更新團體(更新會),其中更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。(都市更新條例第3、 12、26、27條)

  • 都市更新案的過程從整合地主、辦理公聽會、計畫內容審議、計畫發布實施、建物施工到產權移轉等各階段,在此過程中政府扮演著政策宣導、法令解說、教育訓練、審議之角色,在審議中亦秉持公平、公正、公開原則審理案件,計畫發布實施後,接續之監督與管理程序,得以隨時管控計畫實施情形與進度,確保計畫之執行。因此政府不僅對於都市更新發展方向制訂指導性原則,更對民間申請案從旁給予協助,希冀未來都市能有完善之生活環境品質。

  • 家中換新車要花錢,而舊屋換新屋也是要出錢的,只不過如果是透過都市更新權利變換的方式來分配,相關的重建成本費用等等是納入共同負擔,由建商先行支付,等更新完成後,再用各位地主更新後的房地價值,折價抵付給建商。也就是說,更新的成本是由建商先墊付,再換算更新後的房地還給建商。

  • 都市更新的流程中,有許多龐雜的費用會產生,例如整體都市更新規劃、建築興建工程、委託專業技師費用如不動產估價師、建築師、更新後地籍整理、舊建物拆除後對原屋主補償費、原屋主租金補貼等,當然還有貸款利息、稅捐與管理費用等費用需要支付,這些費用又因為所申辦的都更類型不同而由不同人來支付。種種費用因金額龐大,一般住戶通常無法獨立負擔,因此往往需要有信譽、有財力的建商或銀行等專業機構協助辦理。

  • 更新後的房屋位置與樓層,原則上以原址原配為主,但是因為重新設計規劃的緣故,如果同一位置有二人以上申請,就先進行協調,如果協議不成,則公開抽籤。房屋的分配以合法產權持分為依據,頂樓加蓋或是各樓層的違建,都不列入未來房屋分配的計算之中。

  • 可以找信用良好的建經公司,建經公司會將全數融資款項辦理銀行信託,專款專用,保障所有地主權利。地主的既有房貸,可以一併轉到最後承作本案的融資信託銀行,後續連同融資款,一併轉到信託專戶管理。之後權利變換(估價)分配時,既有房貸相關的內容會登載於更新後的房地上,不會影響各自應分配的價值。

  • 都市更新事業計畫主要目的之一為爭取更新容積獎勵值,容積確定後,再於後續權利變換計畫階段分配所有權人應得之容積,故獎勵值未確定以前,建商無法確定未來可建築樓地板面積。若採權利變換辦理,營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、各地主之更新前後價值亦需經審議委員會核定,故建商確實難以計算實際可分配的面積。只能大致估算更新後分配的面積供參考。

  • 由於過去四五層樓老舊公寓興建時,可使用面積較大,但是依現行建蔽率規定,可建築面積相對會變小。如果一樓原住戶希望更新後仍可選配一樓部分,則可能需與實施者就個案需求內容、建築基地條件及相關法令規定,納入整體建築規劃考量,以符合實際的使用需求。若有不足分配的情形,可依差異價值分配樓上層戶數。

  • 都市更新的估價是為了決定更新完的房屋該如何分配,更新前的估價在估每個地主所持有的土地的價值,以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。更新後的估價是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢,並且用來計算要折價抵付給建商的成本。更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後,再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主,這就是都市更新估價的目的。

  • 由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。前項估價者由實施者與土地所有權人共同指定;無法共同指定時,由實施者指定一家,其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中,以公開、隨機方式選任之。(都市更新條例第50條)

參考網站