危 老 重 建 專 區
                     RECONSTRUCTION OF URBAN UNSAFE AND OLD BUILDINGS                     

1.什麼是危老條例

都市危險及老舊建築物加速重建條例§1:為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,特制定本條例。

2.為什麼要進行危老重建

臺灣地震頻繁,地震災害的發生時常造成民眾生命財產的損失,而房屋隨著屋齡增加造成結構老化、耐震不足、管線老舊的隱憂。因此,加速危險及老舊建築物的重建,勢在必行。

加上高齡化社會來臨,許多高齡長者居住在老舊建築物裡,缺乏電梯或其他友善設施,致出入困難,亟待改建。是為促進老舊建築物加速重建,提升建築安全與國民生活品質,中央推動「危老條例」,期能藉由各項獎勵與補助機制,讓小規模基地、有重建需求的建築物都可以透過簡便的審查程序完成重建。

3.危老的優勢

  • 快速、明確的獎勵:危險老舊建築物經100%土地及合法建築物所有權人同意後,免經都市更新審查程序,申請獎勵後即可重建。

  • 提供小面積危險建物重建管道:讓基地面積不足以都市更新方式辦理的小型基地也可進行重建(通常劃設都市更新單元需1000㎡),解決危險及老舊建築物問題。

  • 打造樂齡住宅:關懷高齡化社會,藉由危老屋重建,可以改善高齡長者的生活品質,符合高齡者居住需求。

4.危老條例的適用條件

一、位於都市計畫地區
二、非具文化歷史紀念藝術價值須保存
三、合法房屋(領有使用執照或有合法房屋證明)
四、符合危老建築資格 危險 經建築主管機關依法通知限期拆除,逕予強制拆除之海砂屋、震損屋
經結構安全性能評估結果未達最低等級者
老舊 屋齡30年以上,經耐震能力評估未達一定標準,且詳細評估判定改善不具效益者或未設置電梯

5.危老重建流程

整合開發 ✔️全部地主同意、簽約

✔️耐震初評

信託、融資 ✔️信託簽約

✔️土地、建築融資

重建計畫 ✔️危老重建計畫書
建築執照 ✔️拆除執照、建築執照

✔️辦理選屋

興建工程 ✔️基礎、結構體工程

✔️機電管線、裝修工程

使用執照 ✔️完工取得使用執照
登記交屋 ✔️產權登記

✔️ 驗收交屋

6.危老與都更的差異

  • 都更不需要100%同意,但有最小面積限制,通常需整合鄰地,且需委員審議,程序繁瑣冗長。申請的容積獎勵變素多,常常案子談很久後失敗。

  • 危老重建需要100%同意,面積無限制,小基地也可申請。審查迅速,通常半年內可完成,容積獎勵固定,穩定性高。

 

都更重建 危老重建
同意比例 自劃更新單元

80%

100%
基地規模 大規模為佳 無限制

小規模也可

整合時間 基地範圍大

整合時間久

基地範圍小

整合時間快

審查機制 多位委員共同審查須符合公益性

不確定性高

建管逐項審查確定性高
審查時間

至少2年以上

平均半年內核准

稅賦優惠 房屋稅、地價稅

土增稅、契稅

房屋稅、地價稅

7.危老的稅捐減免

項目 危老條例 (一般合建)
同意比例 須全體土地及建物所有權人100%同意
分配機制 由參與地主自行協商決定
土地增值稅 無減免
契稅 無減免
地價稅 重建期間免徵;重建後減半徵收2年。
房屋稅 重建後減半徵收2年;2年內未移轉者,得延長至多10年。

由於危老條例會不定期修正,本網頁內容如果有誤,仍以各法規主管機關之公布資料為準。

危老重建 Q&A

  • 舊公寓無電梯、漏水、管線老舊、無防火設施,居住品質差,最怕地震來襲會倒塌。重建後有電梯又有室內車位,不怕地震火災,整體居住品質佳。

  • 土地及建物所有權人都需要100%同意。若為一人地主也沒問題,一戶也可以申請!

  • 由政府認可的機構辦理結構安全性能評估,只要評估結果符合標準就可申請危老重建。大部分屋齡超過30年且無升降設備(電梯)者都可申請危老重建。

  • 危老重建沒有面積限制,只要同一基地內100%同意就可以申請,鄰地不同意也不影響。

  • 分回坪數需視房價及土地使用分區而定,一般住宅區四、五層公寓在不出錢情況下較難分回原本室內面積。若對面積有較大的需求建議考慮出資興建,負擔費用換回較大面積。

  • 公設比的提高有很大的原因和建築法規的修訂有關。例如,2018年後的建案,雨遮全面改為不計坪不計價,雨遮原本是屬於室內空間,在不計坪之後導致公設比被拉升。從2005年開始建築法規規定8樓以上大樓新推案應設2座的直通安全樓梯,11樓以上需有排煙室,在土地越來越稀有的情況下,新大樓幾乎都越蓋越高,所以2座直通安全梯和排煙室可以說是新大樓的標配。況且小坪數規劃的建案,每一層的戶數越多,梯廳空間大也導致了公設比提高。

  • 新房子會依照建築法規的規定,規劃適合的室內停車位,滿足停車需求。至於是否為一戶一車位,端看住宅產品及地主的需求而定,事先做好規劃,才能避免重建後車位過多/不足的情況。

  • 以前一樓建築蓋滿土地,現在有建蔽率規定,無法蓋滿,且還要留部分面積做為門廳,所以較難分回原面積。

參考網站